# Gabarito · revisão do contrato de locação (aula 2.1)

Contrato **fictício**: `contrato-locacao-loja-ficticio.pdf` (6 páginas, 17 cláusulas). A revisão é feita do ponto de vista da **locatária** (Café Grão de Ouro, exemplo fictício). São 8 pontos plantados.

**Conferir sempre no texto oficial:** a base legal abaixo deve ser conferida no Planalto (Lei 8.245/1991 e Código Civil) e nas súmulas no site do STJ antes de ir para o cliente. Este gabarito é material de aula, não parecer.

| # | Cláusula | O que está escrito | Por que é risco | Base para conferir | Sugestão |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7.1 + 7.2 | Caução de 3 aluguéis **e** fiador | Mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato é vedada, sob pena de nulidade | Lei 8.245/91, art. 37, parágrafo único | Manter uma garantia só (caução **ou** fiança) |
| 2 | 10.1 | Multa de 6 aluguéis **integral**, "independentemente do tempo decorrido" | A multa pela devolução antecipada deve ser proporcional ao período cumprido | Lei 8.245/91, art. 4º | Multa proporcional aos meses que faltam |
| 3 | 6.2 | Locatária paga despesas de condomínio **extraordinárias** | Despesas extraordinárias (obras estruturais, fachada, indenizações trabalhistas, fundo de reserva) são do locador | Lei 8.245/91, art. 22, X e parágrafo único | Locatária só com as ordinárias (art. 23, XII) |
| 4 | 3.1 | Prazo de 36 meses | Sem 5 anos de contrato escrito com prazo determinado, a locatária não terá direito à ação renovatória, e o ponto comercial fica desprotegido | Lei 8.245/91, art. 51 | Prazo de 60 meses ou cláusula de renovação |
| 5 | 4.2 | Índice de reajuste escolhido "a exclusivo critério" da locadora | Reajuste por escolha unilateral é cláusula que depende do arbítrio de uma das partes | Código Civil, art. 122 (cláusula puramente potestativa) | Fixar o índice (ex.: IPCA) e um substituto |
| 6 | 11.1 | Renúncia ao direito de preferência na venda | A locatária perde a chance de comprar o imóvel nas mesmas condições de um terceiro | Lei 8.245/91, arts. 27 a 33 | Retirar a renúncia; incluir cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º) |
| 7 | 8.2 | Renúncia à indenização de **todas** as benfeitorias, inclusive necessárias, e ao direito de retenção | É válida quando pactuada, mas pesa contra a locatária, que vai investir em cozinha e exaustão (cláusula 9.1) | Lei 8.245/91, art. 35; Súmula 335 do STJ | Negociar indenização das adaptações ou mais carência |
| 8 | 5.1 | Multa moratória de 20% e juros de 5% ao mês | Muito acima do usual; juros acima do limite legal podem ser questionados | Código Civil, arts. 406 (redação da Lei 14.905/2024), 413 e 591; conferir a aplicação da Lei de Usura entre pessoas jurídicas | Multa de 10% e juros de 1% ao mês |

**Erro do próprio contrato (achado pela IA na gravação de 29/10):** a cláusula 7.2 cita a renúncia aos benefícios de ordem dos "artigos 827 e 838" do Código Civil. O benefício de ordem está nos arts. 827 e 828; o art. 838 trata da exoneração do fiador. O erro ficou no contrato de propósito, como exemplo de conferência.

**Pontos de atenção que não são erro** (bom se a IA citar):
- **17.1:** foro em "Cidade Distante": eleição de foro longe do imóvel; avaliar o custo para a cliente.
- **7.2:** fiança até a entrega das chaves, com renúncia ao benefício de ordem: comum, mas explicar ao fiador.
- **12.2:** mudança de controle societário tratada como cessão: atenção se a cliente pretende vender a empresa.
- **4.4:** carência de 2 meses para adaptações: pouco tempo para cozinha industrial.

**Como conferir a resposta da IA:**
1. Ela achou os 8 pontos?
2. A cláusula citada é a certa?
3. O artigo bate com o texto da lei no Planalto?
4. A sugestão de redação protege a locatária?